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国家统计局公布2023 年1-5 月房地产开发投资与销售数字。

评论

5 月商品房销售边际走弱，我们延续全年“弱复苏，强分化”判断。2023年5 月全国商品房销售面积同比转跌3%（4 月+5.5%），销售金额同比增幅明显收窄至+6.8%（4 月+28%）；1-5 月累计销售面积和金额分别同比微跌0.9%和增长8.4%。我们认为5 月商品房销售走弱趋势，仍在反映积压释放需求逐渐减退带来的影响；而面积与金额的同比差异，则主要是由于成交结构向高能级城市偏移。我们仍延续此前在年度策略中提出的销售“弱复苏，强分化”判断；后市新房销售量会否有超预期好转，除与需求端居民预期修复有关，也与核心区位供给量有关，当前二手房市场销售略好于新房或部分来源于供给差异。

5 月房地产投资与新开工持续疲弱，供给端政策如发力或有助于稳定预期。2023 年5 月全国房屋竣工面积同比增长24%（4 月+42%），尽管增幅略有收窄，但整体仍延续较高景气度；新开工面积同比仍跌27%（与4 月持平），房地产开发投资完成额同比跌幅走阔至-10.5%（4 月-7.3%），开工、投资仍疲弱。上述趋势符合我们此前对投资端指标的整体预判，销售疲弱带来的房企投资意愿和能力受限仍是主要原因，核心区位供地难上量和部分存量土储难盘活也存在一定影响。从房企资金情况上看，5 月房企到位资金同比转跌7.4%（4 月+3.6%），其中融资情况（5 月国内贷款同比-13%vs4 月-12%，5 月自筹资金同比-29%vs4 月-24%）和销售回款（5 月定金及预收款同比+6%vs4 月+31%，5 月个人按揭贷款同比+25%vs4 月+23%）均有一定边际走弱，也表明了房企投资能力受限可能是房地产投资持续偏弱的原因之一。往前看，我们仍期待政策在供给侧有更多发力，以进一步修复居民和企业预期。

重视地产板块配置价值。近期地产板块在低估值和仓位基础上，由于政策预期边际上行而录得一定涨幅，我们认为短期内政策发力或优先侧重供给端，尤其是保交楼方面，需求端可能对房贷利率有所调整。该背景下，我们仍延续全年新房销售“弱复苏、强分化”的判断，建议投资者重视地产板块配置价值，年内偏弱beta下推荐有望优先受益于基本面复苏和供给侧改革的标的，并兼顾具强防御性的高息股。A股推荐保利、华发、城建、滨江、万科、金地；港股推荐中海、华润、建发国际、越秀、中海宏洋。物管推荐稳健型标的保利物业、华润万象生活；代建板块推荐绿城管理控股。

风险

政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。